Zakup własnego mieszkania. Na co zwrócić uwagę

O czym powinniśmy pamiętać przy zakupie własnego mieszkania? Na co zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej oraz jak można od niej odstąpić?

 

Zakup własnego „M” to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu każdego człowieka i nie mały wydatek – dlatego właśnie powinniśmy pamiętać o sprawdzeniu kilku ważnych kwestii przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Zacznijmy od najważniejszej kwestii czyli tego czym w ogóle jest owa umowa.

Definicja:              umowa deweloperskazawierana jest jeszcze przed ukończeniem budowy nieruchomości. Deweloper może pozyskiwać klientów już na etapie prowadzenia budowy lub gdy ta jeszcze się nie rozpoczęła. Poprzez zawarcie umowy zobowiązuje się więc do wybudowania konkretnej nieruchomości, a następnie przeniesienia własności na nabywcę. Obowiązkiem nabywcy jest natomiast zapłata ustalonej ceny. Umowa deweloperska nie jest więc jedyną umową przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego.Na późniejszym etapie strony zawierają jeszcze drugą – przenoszącą własność.

 

Jakie elementy umowy chronią nabywcę praw?

PROSPEKT INFORMACYJNY:

  1. może występować w wersji papierowej albo elektronicznej,
  2. każdy deweloper musi podać w prospekcie każdemu nabywcy dokładnie ten sam zestaw informacji określony w ustawie
  3. jeżeli nabywca takich informacji nie otrzyma, w ciągu 30 dni będzie mógł odstąpić od umowy,
  4. składa się z dwóch części, pierwsza (część ogólna) zawiera informacje o deweloperze, a także dotychczasowe realizacje, informacje o nieruchomości dotyczące działki (jej położenia, obciążenia na nieruchomości czy planowanych inwestycji w promieniu 1 km), sposobie zabezpieczenia praw nabywcy i zabudowania nieruchomości. Druga część jest częścią indywidualną (informacje w niej zamieszczone zależą od poszczególnych nieruchomości),
  5. deweloper dołącza także rzut kondygnacji z oznaczeniem kolejnego mieszkania. Cały prospekt ma ogromne znaczenie dla nabywcy.

MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY:

  1. Wariant zamknięty – przedsiębiorca nie będzie miał dostępu do wpłacanych na rachunek pieniędzy do momentu zakończenia przedsięwzięcia i przeniesienia własności na nabywcę,
  2. Wariant otwarty – wypłaty pieniędzy następuje kilkukrotnie. Po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia i potwierdzeniu tego przez bank, deweloper otrzyma część środków odpowiadających procentowo wartości danego etapu. Wariant otwarty może występować bez dodatkowego zabezpieczenia, z dodatkową gwarancją bankową lub z dodatkową gwarancją ubezpieczeniową.

 

Ponadto:

AKT NOTARIALNY I WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ:

  1. Umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza (dzięki temu w razie niewywiązania się przez dewelopera z obowiązku przeniesienia własności, możliwe jest żądanie zawarcia na drodze sądowej),
  2. Wpis roszczenia do księgi wieczystej uniemożliwia skuteczne zobowiązanie się dewelopera wobec innej osoby do przeniesienia własności tej samej nieruchomości.

 

ROZWIĄZANIE UMOWY:

  1. Gdy deweloper popełnił jakiś błąd albo okazał się nieuczciwy na etapie poprzedzającym zawieranie umowy czy już przy jej zawarciu, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni.  Przede wszystkim rozwiązanie umowy deweloperskiej możliwe jest, gdy umowa taka jest niekompletna (nie zawiera elementów określonych w ustawie – prospekt).
  2. Deweloper ma możliwość zawarcia w umowie innych postanowień niż te w prospekcie. W takim przypadku musi jednak dokładnie wyszczególnić te miejsca w umowie. Dzięki temu nabywca ma możliwość się zapoznania się ze zmianami i zdecydowania czy się na nie zgadza.
  3. W przypadku braku przeniesienia własności przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich warunków po stronie nabywcy może on najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie własności. Dopiero jeśli i w tym terminie własność nie została przeniesiona, nabywca może od umowy odstąpić.
  4. W umowie po stronie nabywcy można przewidzieć dodatkowe klauzule dot. odstąpienia.

 

UWAGA!!!

W żadnym przypadku nie można zobowiązać nabywcy do zapłaty kary umownej, gdyby chciał skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem.

Ustawa przewiduje tylko trzy przypadki odstąpienia od umowy po stronie dewelopera i umowa deweloperska nie może tego katalogu rozszerzać (gdy nabywca nie płaci w terminie pomimo wyznaczenia dodatkowego 30-dniowego terminu, gdy nabywca nie stawi się w wyznaczonym terminie na odbiór mieszkania oraz gdy nie stawi się u notariusza w celu przeniesienia własności, pomimo wyznaczenia dodatkowego 60-dniowego terminu).

Deweloper nie może odstąpić od umowy na podstawie w/w trzech przypadków jeżeli powodem niedopełnienia przez nabywcę obowiązków nałożonych na niego przez umowę jest siła wyższa.

 

Pamiętajmy!Zawsze możemy spróbować porozumieć się z deweloperem i rozwiązać umowę za porozumieniem stron, poprzez zgodne oświadczenie woli o odstąpieniu.

 

 

Nie ryzykuj sprawdź umowę zanim podpiszesz, zgłoś się do kancelarii i przedyskutuj problem z profesjonalistą, któremu zależy na pozytywnym, korzystnym dla Ciebie rozwiązaniu.

W celu uzyskania bliższych informacji zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Adwokacką Adwokat Karoliny Pawlikowskiej. Pomoc prawną świadczymy na terenie całego kraju, w tym, głównie w Bełchatowie i Piotrkowie Trybunalskim.

 

tel: 500024241, mail: kancelaria@kancelariapawlikowska.pl